江崗山地塊分析

1、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

1、環(huán)境優(yōu)美

該地塊位于江崗山規(guī)劃的高端住宅區(qū)內(nèi)。背靠鐵崗水庫，四周坡地丘陵。

形狀，可以制作不同高度差的聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅。

2、交通便利

江崗山位于廣深高速公路與西鄉(xiāng)大道交匯處。交通會(huì)很方便，而且地處城市郊區(qū)，所以通勤成本比較低（堵車的概率?。?

3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：

該地塊土地出讓面積為21萬平方米，整個(gè)江崗山土地出讓面積將達(dá)到2平方公里。所以，無論是從這片地塊的規(guī)模，還是從江崗山整片土地來看，都具有很大的規(guī)模。優(yōu)點(diǎn)。

4、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：

江崗山是寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高端生活住宅區(qū)。規(guī)劃引領(lǐng)發(fā)展。如果這個(gè)目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)的話

那么，現(xiàn)在，這一帶將成為寶安區(qū)富豪的聚集地。此外，由于該區(qū)是規(guī)劃中的高檔住宅區(qū)，政府將加大在建設(shè)、政策扶持等方面的力度，以實(shí)現(xiàn)高檔住宅區(qū)的目標(biāo)。

缺點(diǎn)：

1、噪聲污染嚴(yán)重

由于該地塊背靠高速公路，退縮紅線僅6米，難以避免高速公路帶來的噪音。

其高貴居住區(qū)的環(huán)境要求它偏離。如何避免噪聲污染將成為該地區(qū)尤其是南方地區(qū)的一個(gè)問題。

鑰匙。

2、市場不成熟，培育期長。

江崗山住宅區(qū)正在規(guī)劃政府高端生活區(qū)，但目前所有工作僅處于規(guī)劃階段，尚未完成。

它真正營造了一種家庭和生活的氛圍。因此，市場需要培育和引導(dǎo)。因此，對(duì)于首次土地流轉(zhuǎn)

推廣該地區(qū)需要花費(fèi)大量資金。

3、景觀改造成本高

該地屬丘陵地帶，起伏較大，綠化較多。因此，景觀建設(shè)和地基的成本也會(huì)相應(yīng)增加。

4、配套設(shè)施差。

該地塊地處不成熟區(qū)域，超市、會(huì)所、學(xué)校等各種配套設(shè)施尚未明確說明何時(shí)建設(shè)，這給該地塊的后期服務(wù)帶來了很大的不確定性。

五、關(guān)外一系列問題的存在

作為關(guān)外之地，這塊土地也有著保城地區(qū)作為關(guān)外鎮(zhèn)所固有的一系列劣勢(shì)，如治安問題、海關(guān)整體形象、關(guān)口心理落差等。因此，本項(xiàng)目土地出讓價(jià)不能高于關(guān)內(nèi)別墅用地出讓價(jià)，否則買家會(huì)根據(jù)可替代性原則傾向于購買關(guān)內(nèi)土地。

機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1. 城市化進(jìn)程

這塊土地最大的市場機(jī)會(huì)在于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。隨著城市化的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，無論是對(duì)于這片土地，還是對(duì)于整個(gè)寶城其他地區(qū)的土地，關(guān)口的心理障礙越來越小。

相應(yīng)地增加了價(jià)值。對(duì)于這件包裹來說，更大的意義在于有效阻斷關(guān)外高端客戶在關(guān)內(nèi)的流動(dòng)。

而不是吸引關(guān)內(nèi)的客戶購買關(guān)外的房產(chǎn)。

二、寶城經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展

寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展是整個(gè)江崗山土地流轉(zhuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。對(duì)于江崗山來說，

其目標(biāo)客戶群是在大寶城地區(qū)工作、生活、投資環(huán)境質(zhì)量、土地租金成本水平的企業(yè)主

將決定他們是留下還是離開。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將對(duì)江崗山土地流轉(zhuǎn)發(fā)揮重要作用。

非常重要的推動(dòng)力。

3、博城奢侈品市場發(fā)布

該地塊的市場機(jī)會(huì)來自寶城市場的極高端客戶，但尚未相應(yīng)釋放。

對(duì)于高端住宅區(qū)的首次土地出讓，搶占市場先機(jī)，及早壟斷這一客戶群，將使該項(xiàng)目

最大的亮點(diǎn)來自于當(dāng)?shù)厥袌觥?

4、路網(wǎng)改造工程

路網(wǎng)項(xiàng)目的改造建設(shè)將對(duì)整個(gè)寶城市場產(chǎn)生積極影響。尤其是寶城南側(cè)，107國道與海濱大道之間的區(qū)域，帶來了前所未有的增值空間和想象空間。對(duì)于這塊土地來說，將間接受益于加強(qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。對(duì)這個(gè)包裹的影響。

5.房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)移到海外，低密度住房絕對(duì)稀缺。

對(duì)于別墅用地，深圳市政府明確規(guī)定，禁止審批別墅用地。因?yàn)樾枨螅?

該地塊被視為該政策的副業(yè)。正是由于別墅用地的稀缺性，江崗山別墅用地的可替代性本來就變小了。

因此，對(duì)于想買別墅的客戶來說，選擇江崗山就是因?yàn)樗南∪毙浴?

六、政策支持

江崗山市首次土地出讓的成功，對(duì)于該地塊的后期推出具有重要意義。因此，相信政府對(duì)土地的最低拍賣價(jià)格以及在土地拍賣過程中做出的一系列承諾將會(huì)得到兌現(xiàn)。

威脅點(diǎn)：

1、市場不確定因素較多，包括土地供應(yīng)計(jì)劃、博城其他區(qū)域別墅用地情況等。

對(duì)于江崗山住宅區(qū)來說，市場的不確定因素較多。一方面，江崗山土地出讓總體方案尚未發(fā)布，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間和規(guī)模將對(duì)這塊土地產(chǎn)生一定影響。另一方面，寶城市場其他區(qū)域仍有部分土地可規(guī)劃建設(shè)低密度住房，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)。如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。此外，未來幾年關(guān)內(nèi)別墅或聯(lián)排別墅的供應(yīng)量仍是未知數(shù)。因此，未來幾年其他地區(qū)別墅的供應(yīng)量將會(huì)給該地塊帶來很大的不確定性。

2.政策威脅

對(duì)于這塊土地，雖然政府明確規(guī)劃為別墅用地，但由于中央對(duì)別墅用途的規(guī)定，

土地及其政策監(jiān)管嚴(yán)格，政策變化風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，銀行對(duì)別墅用地的支持

也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小。因此，在政策上，應(yīng)該綜合考慮。

2、定價(jià)依據(jù)

由于寶城地區(qū)沒有該項(xiàng)目的可比實(shí)例，因此我們只能選擇市區(qū)的別墅作為定價(jià)依據(jù)。

1、門市價(jià)格：根據(jù)2003年上半年住宅市場銷量分析：南山區(qū)住宅平均價(jià)格與寶安區(qū)相近。

差價(jià)為2631元/平方米，即與南山相比，門票價(jià)格約為2631元/平方米。福田區(qū)總體住宅面積為

與寶安區(qū)相比，價(jià)格高出4102元/平方米。也就是說，對(duì)于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價(jià)格約為4102元/平方米。

米。如果按照這個(gè)思路計(jì)算寶城市場別墅的價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米。

如果農(nóng)場面積為14000元/平方米，那么寶成別墅應(yīng)該為9633元/平方米。

2、區(qū)域樓盤別墅價(jià)格與住宅整體平均價(jià)格對(duì)比：

南山區(qū)別墅價(jià)格比福田區(qū)住宅均價(jià)高出5625元/平方米。福田區(qū)別墅價(jià)格比福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米。結(jié)合兩者的價(jià)格差異，寶城區(qū)別墅的價(jià)格應(yīng)該是9633元/平方米。

3、可替代性原則

對(duì)于寶城市場來說，別墅的價(jià)格一般不低于7000元/平方米。否則，根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者會(huì)選擇別墅，而不是寶城市場最高價(jià)7000元/平方米的普通住宅。同樣，按道理來說，寶城市場的別墅最高售價(jià)不應(yīng)高于12000元/平方米。否則，消費(fèi)者就會(huì)放棄保城市場的別墅，而選擇市區(qū)的別墅。因此，寶成別墅的價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米至12000元/平方米之間。但值得注意的是，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城區(qū)別墅項(xiàng)目日益稀缺，可替代性逐漸下降，寶城市場上的別墅面臨升值的可能。

4、市場認(rèn)可度：對(duì)于寶成別墅市場來說，主要需求對(duì)象是企業(yè)主和政府高級(jí)官員。其價(jià)格敏感性比較差，即價(jià)格彈性較小。因此，其別墅的價(jià)格很難確定。有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以衡量。

3. 拍賣價(jià)格估算

本次拍賣的價(jià)格將受到以下因素的影響：

1、江崗山第一塊地

該地塊是江崗山片區(qū)首塊出讓土地。尤其是周邊配套設(shè)施和市場環(huán)境尚不成熟。因此，按照正常的思路，這塊地塊的拍賣價(jià)格將低于后來推出的土地的拍賣價(jià)格，即可能低于正常市場價(jià)格。

2、年終拍賣，資金緊張

該地塊是今年最后一塊土地出讓。對(duì)于普通企業(yè)來說，年末公司財(cái)務(wù)緊張，現(xiàn)金流有限。所以，雖然熱情高漲，但能力還沒有達(dá)到。不過，值得一提的是，對(duì)于對(duì)這塊土地比較感興趣的企業(yè)來說，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問題。因?yàn)檫@些企業(yè)事前都會(huì)做好充分的準(zhǔn)備。

3、寶安開發(fā)商積極性不夠，觀海開發(fā)商尚不看好土地。

出讓土地位于寶城地區(qū)。從地緣企業(yè)的角度來看，博城開發(fā)商最能看到該地塊的開發(fā)前景，也最熟悉該區(qū)域的市場。不過，從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)參與的熱情來看，無論是泰華還是富通，都沒有太大興趣。對(duì)于航空城來說，一切可能性都有，但之前開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，戰(zhàn)略上不可行。龍光地產(chǎn)此前曾透露，希望私下拿地以降低開發(fā)成本，因此對(duì)于這塊地塊更多的是觀望態(tài)度。因此，對(duì)于這個(gè)包裹，如果從海關(guān)內(nèi)部企業(yè)的角度來判斷市場，該地區(qū)的市場價(jià)值可能會(huì)被低估。

綜合以上因素，土地出讓價(jià)格可能會(huì)略低于正常市場價(jià)格。

4、經(jīng)濟(jì)核算：

基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目面積（）

土地面積213183.31

建筑面積：106600

住宅面積96100

會(huì)所500

居委會(huì)10000

地下室及高架樓層0

容積率0.500039145

投資總額（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）106600795206,200元

利潤總額106600117743800元

凈利潤106600100082300元

成本利潤率（稅前）10660016.32%

年成本利潤率（稅前）1066006.53%

投資利潤率（稅前）10660014.81%

年投資利潤率（稅前）1066005.92%

成本利潤率（稅后）10660013.88%

年成本利潤率（稅后）1066005.50%

投資利潤率（稅后）10660012.58%

年投資利潤率（稅后）1066005.03%

投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià)（元）占總價(jià)的比例

1土地購置成本40001200000000.245496086

2 初步勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5053300000.010904118

3 建筑安裝費(fèi)用1868.21991501200.407421458

4管理費(fèi)用56.0465974503.60.012222644

5意外費(fèi)用56.0465974503.60.012222644

6財(cái)務(wù)費(fèi)用735.72313578428086.190.160448235

7銷售費(fèi)用256.9277674273885000.056031413

8營業(yè)稅436.7772045465604500.095253402

9總計(jì)7459.720107488806163.41

投資成本表

序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（） 市場價(jià)（元/） 單價(jià)（元/）

總價(jià)（元）

1、土地成本10660035004000426400000

2、前期費(fèi)用（勘察設(shè)計(jì)費(fèi)）10660050-80505330000

3、建設(shè)工程費(fèi)（1~4） 106600 1868.2199150120

1、主要項(xiàng)目1066001138--13821134120884400

2.基礎(chǔ)土方工程106600 10511193000

基礎(chǔ)土方10660012--1850

樁基106600110--140110

3、配套費(fèi)106600 629.267072720

對(duì)講系統(tǒng)10660012.8--16.715

消防系統(tǒng)10660070--11038

通訊系統(tǒng)10660014.1--18.211

電視天線1066003.5--4.54

燃?xì)庀到y(tǒng)10660023.2--34.923.2

水電安裝106600235--313238

電梯106600150-1800

戶外配套設(shè)備106600110-150300

四項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用（建筑安裝費(fèi)的3%） 106600 56.0465974503.6

五、管理費(fèi)用（建筑安裝費(fèi)的3%） 106600 56.0465974503.6

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用78428086.19

7土地權(quán)益106600 658.870228080

建筑安裝費(fèi)利息106600　76.9231358200006.191

總成本（一到七） 106600 6766.0151721257213.4

資金回收表面積總單價(jià)

住宅961009500912950000

小計(jì)961009500912950000

當(dāng)住宅價(jià)格保持9500元/平方米不變，地價(jià)波動(dòng)1500元時(shí)，

地價(jià)（彈性系數(shù)1）浮動(dòng)比例土地成本樓面價(jià)格成本利潤率

250453050000425011.53%

50047970000045007.11%

75050635000047503.02%

100053300000050000%

浮動(dòng)比例土地成本、底價(jià)、成本利潤率

250399750000375021.56%

500373100000350027.27%

750346450000325033.57%

1000319800000300040.51%

住宅價(jià)格降低1500元/平方米，即住宅價(jià)格8000元/平方米，土地價(jià)格降低。