布吉規(guī)劃（深圳市龍崗101-04區(qū)法定規(guī)劃【布吉中心區(qū)】）
一、簡介
一、規(guī)劃背景
1998年5月15日，深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過了《深圳市城市規(guī)劃條例》（以下簡稱《條例》）。 《條例》明確，城市規(guī)劃編制分為城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定規(guī)劃和詳細(xì)藍(lán)圖五個階段。市規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和區(qū)劃提出法定規(guī)劃。規(guī)劃要求已組織和準(zhǔn)備。法定規(guī)劃草案向社會公開征求意見后，經(jīng)市規(guī)劃委員會審查批準(zhǔn)，成為城市規(guī)范。
2. 準(zhǔn)備過程
（1）1999年5月，深圳市規(guī)劃國土局委托中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)布吉101-04片區(qū)【布吉中心區(qū)】法定規(guī)劃編制工作。
（2）1999年6月至8月，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院按照深圳市法定規(guī)劃技術(shù)編制要求，對中央規(guī)劃基本資料和現(xiàn)狀進(jìn)行了全面調(diào)查、收集。布吉地區(qū)，并于1999年8月5日向深圳市規(guī)劃國土資源局龍崗分局全面匯報(bào)了布吉中心區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告。
（三）1999年9月27日，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院向深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局報(bào)送布吉中心區(qū)法定規(guī)劃方案。會議原則同意普吉島中心區(qū)法定規(guī)劃方案結(jié)果。
（四）1999年9月底至10月中旬，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對布吉中心區(qū)法定規(guī)劃報(bào)告中提出的問題進(jìn)行了修訂和整理。經(jīng)我局技術(shù)委員會初步審查通過，根據(jù)《條例》第一條、第二十一條、第二十五條的規(guī)定，自1999年11月16日至1999年11月16日至1999年12月16日，期間收到公眾意見3條，反對意見1條。1人基本同意，1人未表達(dá)立場，1人反對通過。
（五）本法定規(guī)劃于2000年4月經(jīng)深圳市規(guī)劃委員會審議通過，并報(bào)深圳市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)。 2001年2月21日至23日，深圳市城市規(guī)劃委員會2001年第一次會議在銀湖旅游中心召開。 23日上午，法定規(guī)劃委員會審議了龍崗101-04片區(qū)【布吉中心區(qū)】法定規(guī)劃（草案）。出席會議的會員或會員授權(quán)的有效代表共17人。出席會議的委員就是否同意該法定方案進(jìn)行了表決。表決結(jié)果為16名委員同意該方案原則通過，并提出如下修改意見。觀點(diǎn)：
（一）深惠路紅線寬度目前控制在規(guī)劃確定的120米。今后可根據(jù)深惠路斷面改造情況適當(dāng)調(diào)整。這個問題應(yīng)該專門研究一下。
（2）該區(qū)域規(guī)劃出入口根據(jù)現(xiàn)狀確定，并結(jié)合深惠路未來改造情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院根據(jù)上述意見再次對草案進(jìn)行了修改，形成結(jié)果并報(bào)深圳市城市規(guī)劃委員會主任簽署。
2、現(xiàn)狀概述與分析
1、區(qū)位及范圍：規(guī)劃區(qū)位于布吉鎮(zhèn)中部，東北鄰新布龍路，南臨深惠路，西臨廣深鐵路。規(guī)劃區(qū)總面積154.95公頃。
2、地形地貌：規(guī)劃區(qū)東西寬約1500米，南北長約2400米。整個地區(qū)地勢為北高南低的緩坡臺地。地形制高點(diǎn)在1區(qū)吉祥花園內(nèi)，海拔69.2米。地形最低點(diǎn)位于2區(qū)最南端2-01-2號，海拔22.7米，整個區(qū)域地形最大高差46.5米。中心區(qū)土地已整體被夷為平地，其他土地均各自為地被夷為平地，高差較大。布吉河流經(jīng)該區(qū)西側(cè)。
3、現(xiàn)有人口：根據(jù)派出所1999年最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該區(qū)現(xiàn)有常住人口930人，暫住人口3452人，總?cè)丝?382人。其中，南上村現(xiàn)有戶籍人口360人，南下村現(xiàn)有戶籍人口377人，南上村、南下村暫住人口合計(jì)1466人。
4、土地利用現(xiàn)狀：
該地區(qū)土地基本處于充分開發(fā)狀態(tài)。土地開發(fā)建設(shè)主要依據(jù)《布吉19號、30號地塊控制條例》和《布吉中心區(qū)規(guī)劃調(diào)整》。目前二區(qū)農(nóng)村土地利用無序。建設(shè)狀況。全區(qū)現(xiàn)有建設(shè)用地52.63公頃，占土地總面積的34.18%（其中未經(jīng)法定手續(xù)建設(shè)用地14.79公頃）；建設(shè)用地3.1公頃，占總用地2.07%；批準(zhǔn)未建設(shè)用地16.51公頃，占土地總面積的10.72%；城市道路用地（含綠化帶）33.82公頃，占總用地的21.96%；未劃及未建土地33.22公頃，占土地總面積的21.4%；批準(zhǔn)設(shè)計(jì)點(diǎn)3.37公頃，占總用地的2.2%；外部公共用地6.24公頃，占總用地的4.05%；水域及其他用地5.97公頃，占土地總面積的3.26%。
區(qū)內(nèi)核定用地包括政府及社區(qū)用地4.69公頃、住宅用地8.60公頃、商業(yè)用地3.64公頃、工業(yè)用地10.0公頃、倉儲用地3.72公頃、市政公共設(shè)施用地0.74公頃、6.45公頃。對外使用土地。已建及在建項(xiàng)目功能主要為商住、工業(yè)、倉儲及現(xiàn)有村住宅。已獲批但尚未建成的以商業(yè)、住宅為主。
3.轄區(qū)住宅用地（已建、核準(zhǔn)）主要包括政府開發(fā)的福利性住房和保障性住房、房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和農(nóng)村村民住宅，以多高層住宅為主。福利住房和保障性住房位于一區(qū)，由布吉鎮(zhèn)政府開發(fā)，以住宅組團(tuán)形式建設(shè)。群內(nèi)設(shè)有苗圃等小型配套設(shè)施，目前正在開發(fā)建設(shè)中。商品房用地主要分布在布龍路、中興路兩側(cè)的一、三區(qū)。大部分土地都建在單獨(dú)的地塊上。這些地塊面積很小。情節(jié)之間缺乏協(xié)調(diào)和回應(yīng)。公共建筑配套設(shè)施和集中綠地不足，地勢平坦，高差較大，目前已核準(zhǔn)但尚未建設(shè)。農(nóng)村住宅主要分布在二區(qū)，深惠路、鐵西路一側(cè)。該地區(qū)現(xiàn)有的3至5層獨(dú)棟村民房屋大部分已投入使用。區(qū)域內(nèi)道路混亂，建筑空間環(huán)境和品質(zhì)較低，公共配套設(shè)施缺乏。
政府小區(qū)用地主要分布在中興路、1號路沿線的3區(qū)、2區(qū)，除鎮(zhèn)政府辦公樓已基本竣工外，其余均為規(guī)劃或批準(zhǔn)的未建用地，地塊相對獨(dú)立。
商業(yè)用地均已規(guī)劃或核準(zhǔn)但尚未建設(shè)。
工業(yè)用地位于1區(qū)倉庫用地低層二、三類工業(yè)用地，多層一、五類工業(yè)用地位于2區(qū)現(xiàn)農(nóng)村。工業(yè)廠房質(zhì)量和環(huán)境較差。其中，廣東省化工進(jìn)出口公司的化學(xué)品倉儲業(yè)對該地區(qū)的長期發(fā)展具有一定的安全和環(huán)境影響。
倉庫用地。位于一區(qū)鐵西路兩側(cè)，為普通倉庫，主要儲存或中轉(zhuǎn)糧油、建材等貨物。倉庫多為低層、多層建筑，建筑質(zhì)量一般，環(huán)境較差。有專用鐵路支線與廣深鐵路相連。
農(nóng)村土地位于二區(qū)，有南上、南下兩個自然村。目前，村內(nèi)新舊房屋占用農(nóng)村建設(shè)用地15.39萬平方米，其中村民住宅用地約13.14萬平方米，人均住宅用地178.0平方米/人，現(xiàn)有工業(yè)用地面積2.25萬平方米，人均工業(yè)用地30.5平方米。米/人。全村有合法手續(xù)的工業(yè)用地1.63萬平方米，共有104戶村民房屋辦理了合法手續(xù)。部分村民房屋位于深惠路一側(cè)道路紅線范圍內(nèi)。村里道路、建筑和環(huán)境質(zhì)量較差，除了散落建筑底層有小企業(yè)和一所民辦小學(xué)和托兒所外，基本沒有其他公共設(shè)施。
轄區(qū)內(nèi)各地塊及土地權(quán)屬現(xiàn)狀詳見附件1《土地利用現(xiàn)狀表》和附件2《核準(zhǔn)土地利用匯總表》。
5.現(xiàn)有土地所有權(quán)
該區(qū)域規(guī)劃范圍內(nèi)已由規(guī)劃國土局劃撥出讓（或正在辦理）的地塊共計(jì)54塊，涉及相關(guān)土地使用者26戶。目前土地權(quán)屬主要集中在：布吉鎮(zhèn)政府、深圳市沙坪路有限公司、金基發(fā)房地產(chǎn)公司、布吉鎮(zhèn)協(xié)德汽修廠、布吉華鑫實(shí)業(yè)有限公司、廣東鐵路集團(tuán)公司、深圳大紅基實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、廣東省供水工程管理局等。區(qū)域內(nèi)各街區(qū)地塊及土地權(quán)屬現(xiàn)狀詳見附件3《現(xiàn)有土地權(quán)屬情況表》。
六、現(xiàn)有土地開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)條件
片區(qū)現(xiàn)有建筑類型主要為辦公樓、住宅樓、工業(yè)倉儲樓和村民私人住宅。
除高層政府行政辦公大樓外，現(xiàn)有建筑均為多層，其中7-8層為單位住宅，2-8層為村民私人住宅和工業(yè)用房。
3. 除南上村、南下村部分未裝修的私人住宅、工業(yè)廠房和部分倉儲建筑外，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑均早于20世紀(jì)90年代建造。
7. 目前道路交通情況：
對外交通：片區(qū)周邊對外公路網(wǎng)已基本形成。東北新布龍路為城市快速路，紅線寬100米。已建成并投入使用。中興路、鐵東路、新布龍路交叉口處理有待完善。南部深惠高速為城市公交道路，紅線寬度120米。兩側(cè)綠化帶部分被現(xiàn)有建筑占據(jù)。該區(qū)西側(cè)是廣深鐵路，使得該區(qū)與布吉老區(qū)的交通銜接困難。隨著中興路的建成和使用，交通狀況將發(fā)生變化。鐵路沿線規(guī)劃的鐵東路和建設(shè)中的中興路均為城市主干道。
內(nèi)部交通：除3區(qū)內(nèi)部道路已基本形成外，其他區(qū)域內(nèi)部道路以現(xiàn)有小路為主。
各級道路尚處于規(guī)劃階段。由于區(qū)域內(nèi)地形高差較大，且土地平整不均勻，部分地塊與區(qū)域內(nèi)道路高差很大。最大高差約15米，給小區(qū)進(jìn)出交通帶來極大困難。困難重重，車輛繞行嚴(yán)重。片區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)寬70米（中興路、一號路）、50米（鐵西路）、24米（片區(qū)道路）。目前道路主要為南上、南下村及倉庫區(qū)目前使用的低等級道路，寬度為7-15米。庫區(qū)內(nèi)有鐵路支線與廣深鐵路相連。
區(qū)域內(nèi)無集中公共停車庫。實(shí)際機(jī)動車停車位與規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)差異較大。目前，大部分停車位采用路邊停車。
目前該地區(qū)暫無公交線路及站點(diǎn)。
八、現(xiàn)有公共設(shè)施：
片區(qū)公共設(shè)施由鎮(zhèn)級公共設(shè)施和社區(qū)級公共設(shè)施兩部分組成。鎮(zhèn)級公共建筑主要包括區(qū)級行政機(jī)關(guān)、文化娛樂、金融、商業(yè)等。除鎮(zhèn)政府辦公樓已基本竣工外，其余尚未建設(shè)。
區(qū)域內(nèi)無大型、高檔商業(yè)服務(wù)設(shè)施。現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施是沿街建筑物底層服務(wù)于社區(qū)或團(tuán)體或商鋪的零星配套設(shè)施，初步滿足了現(xiàn)有居民的日常生活需求。但與居民生活規(guī)劃和便利性的要求還有較大差距。
3 轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有臨時小學(xué)兩所，其中儲運(yùn)公司小學(xué)由現(xiàn)有廠房改建，有18個班級。兩所小學(xué)都沒有活動場地，規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境和標(biāo)準(zhǔn)要求都有很大差異。這三個日托中心都是私人擁有的，位于住宅樓和工廠的底層。其規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境不符合要求。其他公共設(shè)施，包括醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂設(shè)施則相對缺乏。
9、上層及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：
本區(qū)域已制定的上層規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃主要有：《深圳市城市總體規(guī)劃》、《深圳市龍崗區(qū)
《次區(qū)域規(guī)劃》、《布吉中心區(qū)規(guī)劃調(diào)整》、《布吉19、30號地塊控制規(guī)定》及區(qū)域內(nèi)部分街區(qū)和地塊
監(jiān)管和建設(shè)性規(guī)劃。
上級規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃對片區(qū)的性質(zhì)、功能、人口、規(guī)劃指標(biāo)等提出了相應(yīng)的規(guī)劃指引和規(guī)定。主要內(nèi)容包括以下幾個方面：
規(guī)劃性質(zhì)：布吉中心區(qū)是布吉鎮(zhèn)的行政行政中心。