萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內容指引
一、簡介
隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷拓展，土地儲備逐漸增加，未來發(fā)展對新項目的需求也越來越強烈。為規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避合同簽訂風險，增強集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。
2、可行性報告內容指引
項目決策背景及概要
1、外部環(huán)境
1、城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及其對項目開發(fā)的影響，如：快速交通系統(tǒng)規(guī)劃建設、城市功能規(guī)劃與布局、當?shù)貐^(qū)域發(fā)展重點、政府擬出臺的重大政策等；
2、地塊所屬區(qū)域在城市歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，如果項目位于浦東，則應說明浦東在上海的地位以及國家重點開發(fā)區(qū)的地位。
3、項目起源、特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新區(qū)住宅設施、文化園區(qū)、政府重點項目等；
2、內部因素
1、項目啟動對公司未來幾年（一般為3-5年）的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃的重要意義，以及在公司發(fā)展中的地位（是否為核心項目）；
2、公司進入重點區(qū)域市場及項目的合理布局，對于擴大市場覆蓋范圍、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力將起到作用；
3、從公司未來盈利需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述該項目的意義；
第一部分：項目概況
1. 包裹位置
包裹所在城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)等）的地理位置。
附圖：項目在城市的位置圖，標明宗地區(qū)域的位置、與標志性市政設施和建筑（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離，以及定性描述地點（與主要中心區(qū)域辦事處/企業(yè)/政府關系相比）。
2. 包裹目前狀態(tài)
1.四向范圍；
2、地勢平坦，自然標高，與周圍地形對比；
3、地面現(xiàn)狀，包括地塊內是否存在運河、深溝（小峽谷）、池塘、高壓線等對開發(fā)影響較大的因素，并計算實際損失土地面積由于此；
4、當?shù)鼐用瘳F(xiàn)狀，包括具體居民人數(shù)、戶數(shù)、工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工情況等，以及對拆遷和項目影響的說明開發(fā)進度；
5、地下情況，包括管道、地下電纜、涵洞、地上建筑和地下建筑/構筑物原有樁基等。注意地上、地下是否有受保護的歷史文物和可用結構；
6、土地完整性，是否經(jīng)過市政征地、市政綠化帶、市政道路、歷史古跡、河流湖泊等因素劃分；
7、地質條件，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震要求等。
附圖：平面地形圖，標有四個范圍及相關數(shù)據(jù)；
地形地貌圖主要反映土地結構、河流、溝壑、高壓線路等；
地下狀況圖，包括地下管線、涵洞、電纜等。
3、項目周邊社區(qū)設施
（一）周邊3000米范圍內的社區(qū)設施
1. 交通狀況
（一）公共交通系統(tǒng)狀況，包括主要線路、行駛路段等；
（2）包裹出行主要依賴的運輸方式是否需要開發(fā)商自行解決；
（3）現(xiàn)有快速交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌或其他對交通狀況產(chǎn)生重大影響的項目。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速交通系統(tǒng)；
2.教育：大學、中學、小學及教育質量。
3、醫(yī)院等級及醫(yī)療水平
4. 大型商場、主要企業(yè)及菜市場
5、文化、體育和娛樂設施
6. 公園
7. 銀行
8. 郵局
9. 其他
附圖：生活設施分布圖，有具體位置和距離。
（2）地塊周邊3000米范圍內可及的主要社區(qū)設施現(xiàn)狀
4、項目周邊環(huán)境（根據(jù)案例特點描述，如無可省略）
一、治安狀況
2. 空氣條件
3、噪聲情況
4、污染（化工廠、河湖污染等）
5、危險源（如高壓線路、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或儲存基地等）
6. 周邊景觀
7、風水情況
8、周邊環(huán)境近期或計劃發(fā)生的重大變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學校、商場/超市建設等。
9. 其他
5、大型市政配套設施（須說明距地塊的距離、費用、可達性）
1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有道路寬度、規(guī)劃道路寬度、規(guī)劃實施時間、與地塊的關系（影響）。
2、供水狀況：現(xiàn)有管道、管徑及未來規(guī)劃實施時間。
3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管道、管徑及未來規(guī)劃實施時間。
4.通訊（有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)）：現(xiàn)有管道、源位置、距地塊距離、涉及線路費用等。
5、永久供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管道、電源位置、距地塊距離、涉及線路費用等。
6. 天然氣：現(xiàn)有管道、管徑、上部源位置、距地塊的距離、接口位置。
7、采暖及生活熱水：現(xiàn)有管道、管徑、水源位置、距地塊距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設施的管道走向、容量、接口位置，以及未來計劃的擴建和增建。
六、規(guī)劃控制要點
1.土地總面積、征用土地面積、凈土地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建筑面積、公共建筑建筑面積、公共建筑內容、商業(yè)與非商業(yè)公共建筑面積的區(qū)分
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建筑密度
5. 高度控制
6、綠化率
7. 其他
7. 土地價格
土地價格的計算方法。如有代征土地的，請說明代征土地的價格。根據(jù)購買價格計算土地總價和樓面價。
第二部分：法律和政策風險分析
一、合作方式及條件
1、合伙人基本信息：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。
2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建成后分割房屋（面積）、建成后分割銷售收入、建成后分割利潤、合資設立公司等。除租賃土地外直接來自政府，需要確保對方能夠提供正式的稅務發(fā)票。關于住房和收入分享，需要明確合伙人是否有承擔營業(yè)稅的義務。
3、付款進度及與征地手續(xù)的配合
四、其他主要合作條件
5、其他與合作方式有關的法律規(guī)定
2. 土地法律性質評估
（一）現(xiàn)狀
1. 土地所有權
2、土地使用權歸屬
3、土地利用
（二）規(guī)劃
1.規(guī)劃所有權
2、規(guī)劃使用權歸屬
三、規(guī)劃目的
3、土地使用權取得程序評價
1、取得土地使用權的程序
2、取得土地使用權所需工作日
三、取得商品房用地使用權所需條件
4、土地使用權取得的風險及控制（土地使用權取得的不確定因素及解決方案）
4、土地性質變化評估（如該土地已用于商品房，則無需填寫）
一、土地產(chǎn)權變更的程序及原因
2、土地產(chǎn)權變更的政策支持或障礙
3、土地產(chǎn)權變更所需工作日
5、政策風險評估
城市規(guī)劃限制或變更、意外政策等政府因素可能導致項目開發(fā)中斷、審批建設程序無法完成或土地性質發(fā)生變化的判斷項目開發(fā)過程中受挫，導致初始投資全部或部分損失的可能性。例如：優(yōu)勝美地二期、三期、北京中關村建設暫停了該地區(qū)所有住宅建設等。
六、總體評價
評估各項法律程序、流程的可操作性、合法性、風險可控性。例如：合同中明顯不利于我們及其考慮因素的條款；控制部分或全部條款的不確定性；不利、不確定的條款可能造成的損失及其對開發(fā)進度的影響等。
第三部分：市場分析
1、區(qū)域住宅市場增長現(xiàn)狀
1、區(qū)域住宅市場概況
?形成時間
?各等級居住區(qū)分布情況
?采購群體的變化
2、區(qū)域住宅市場各項指標增長狀況（近3-5年）
?開工量/竣工量
?銷量/供需比
?平均售價
3、全市區(qū)域市場各項指標排名現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
2、區(qū)域供應產(chǎn)品特點
1、各等級產(chǎn)品供貨情況
2、各檔次產(chǎn)品收藏特點
我們將特別研究與此案例類似質量的屬性的特征。
?平均售價
?發(fā)展規(guī)模
?產(chǎn)品形態(tài)
?平均消化率
?平均容積率
?區(qū)域內房產(chǎn)分布特征
3. 區(qū)域內表現(xiàn)最佳案例的狀況
附圖：項目周邊地產(chǎn)案例分布圖，包括部分具有代表性的未來主要競品地產(chǎn)項目現(xiàn)場圖片。
4、未來2-3年該地區(qū)的土地供應情況、產(chǎn)品供應情況以及產(chǎn)品類型
五、分析：本案區(qū)域市場機會
六，結論：
?區(qū)域市場在整體市場中的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
?本項目所在地的價格范圍以及本項目開發(fā)的產(chǎn)品的價格范圍和產(chǎn)品形態(tài)
?該項目開發(fā)了該地區(qū)的市場潛力
?本案開發(fā)過程中的營銷重點問題
3、區(qū)域市場目標客戶研究
1、各檔次產(chǎn)品的目標客戶特征及輻射商圈范圍（基于本區(qū)域參考項目實證研究及城市趨勢特征）
2、結論：本案目標人群的地域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力偏好、購買方式以及主要關注點和訴求。
4、目標市場定位和產(chǎn)品定位
1、市場定位
2、目標人群特征/原產(chǎn)地/行業(yè)特征
3、產(chǎn)品建議
第四部分：規(guī)劃設計分析
1、初步規(guī)劃設計思路
1、設計理念：產(chǎn)品所體現(xiàn)的主題思想、主要設計風格和設計特點。
2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，或聯(lián)排別墅、屋頂花園、復式復式等其他類型，以及不同類型產(chǎn)品的占比。
3、節(jié)能環(huán)保建筑材料選擇的考慮。
4. 在您所在的城市生產(chǎn)新的、獨特的產(chǎn)品的可能性。
5、如果是大型或超大型項目，可以考慮創(chuàng)建大社區(qū)的概念。
2、規(guī)劃設計可行性分析
1、在給定容積率、凈用地面積、居住面積、配套公共建筑面積、高度控制、建筑密度的條件下，生產(chǎn)的產(chǎn)品類型、特點是什么，是否符合規(guī)劃設計上述理念和萬科所追求的是什么。滿足各種檔次高品質住宅的要求。上述硬指標轉化為實際產(chǎn)品的可能性主要是從規(guī)劃設計的角度來判斷的。
2、容積率變化對產(chǎn)品設計理念、產(chǎn)品類型和功能的影響。
3、土地本身特性對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地形高度、地形起伏、地塊完整性、地質條件、深谷（小峽谷）、河流、池塘、地面附著物、地下管道涵洞等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決方案方法。
4、周圍自然環(huán)境、人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響和考慮。例如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及其解決方案。
5、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)）、永久用電及臨時施工用電、燃氣、供暖及生活熱水等，產(chǎn)品規(guī)劃設計效果及解決方案等。
6、周邊配套設施對產(chǎn)品設計的影響及考慮。例如：交通狀況（與是否有業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型商場）、教育狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對規(guī)模和面積進行判斷自己的配套建設。
7、市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：城市