房地產(chǎn)項目可行性研究報告模板
商業(yè)、住宅項目可行性研究報告目錄
1.0 項目基本情況
1.1項目背景
1.2 項目發(fā)起人簡介
1.3 主辦方合作意向
1.4 可研主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
2.0 項目投資環(huán)境及市場研究
2.1 廣州市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況
2.2 廣州房地產(chǎn)開發(fā)及市場基本概況
2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展
2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量快速增加
2.2.3商品房銷售量持續(xù)增長
2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著
2.2.5 廣州房地產(chǎn)市場展望
2.3 利用外資發(fā)展的法律依據(jù)
2.4 荔灣區(qū)高層、多層住宅、購物中心的開發(fā)、銷售、租賃
2.4.1 供應(yīng)情況
2.4.2 需求情況
2.4.3 物業(yè)租賃情況
2.4.4 荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體評價分析
2.5 對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和營銷的建議
3.0 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案分析
3.1土地及周邊環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件
3.1.2 地形地質(zhì)
3.1.3 周邊商業(yè)生活設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施
3.1.4 綜合審查
3.2 征地拆遷及移民安置情況
3.3 場館三通一層布置
4.0 項目開發(fā)、建設(shè)、運營組織實施方案
5.0 項目投資構(gòu)成、總投資估算、籌資計劃
5.1基本參數(shù)
5.2 土地成本（以下均以人民幣計算）
5.3 建筑安裝工程費用
5.4 前期成本
5.5 紅線內(nèi)外工程技術(shù)建設(shè)配套費
5.6 不可預(yù)見的費用
5.7 開發(fā)期稅費
5.8 募集資金計劃及財務(wù)費用
5.8.1 融資
5.8.2 財務(wù)費用
6.0 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選擇和預(yù)測
6.1 房地產(chǎn)銷售收入的確定
6.1.1 住宅銷售單價的確定
6.1.2 門店銷售單價的確定
6.1.3 銷售單價的確定
6.1.4 建議銷售價格
6.1.5 實際銷售收入總額
6.2 建筑物運營管理費用收入與支出
6.3 營業(yè)稅、所得稅的繳納
6.4 土地增值稅
6.5 所得稅
7.0項目經(jīng)濟效益分析
7.1 項目盈利能力分析
7.1.1 內(nèi)部收益率（IRR）
7.1.2 凈現(xiàn)值（NPV）
7.1.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）
7.1.4 投資回報
7.2 項目不確定性分析
7.2.1 項目盈虧平衡分析
7.2.2 項目敏感性分析
7.2.3 概率分析
8.0 可行性研究結(jié)論與建議
8.1 項目綜合經(jīng)濟評價
8.2 相關(guān)說明和建議
8.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)及指標(biāo)綜合表
附表及圖紙
附表1 項目綜合利潤表
附表2 項目動態(tài)綜合表
附件3 項目投資利息估算表
附表4 土地增值稅計算表
附表5 項目敏感性分析
附感性分析表
附錄6 概率盈虧平衡分析曲線
附圖2 項目敏感性分析圖
附錄
1.0—2.3（略）
2.4 荔灣區(qū)高層、多層住宅、購物中心的開發(fā)、銷售、租賃
2.4.1 供應(yīng)情況
荔灣區(qū)商品房供應(yīng)統(tǒng)計表
單位：平方米
住宅、購物中心和辦公樓總數(shù)
發(fā)射區(qū)4252391616600586899
占當(dāng)年投放量的72.5%、27.5%、0%、100%
發(fā)射區(qū)796713188062009173560
占當(dāng)年投放比例46%、18.3%、35.7%、100%
總供應(yīng)量5049019354062009760459
比例66.4%25.4%8.20%
可見，荔灣區(qū)商品房開發(fā)以住宅開發(fā)為主。究其原因，是由于特定地理環(huán)境的影響（區(qū)內(nèi)橫巷多、道路狹窄，居民住宅多為2、3層舊樓），城市規(guī)劃的整體環(huán)境和商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ蝗鐤|山、越秀、天河等區(qū)。目前推出的大型高端商業(yè)建筑僅有廣州和老店改造，極大地推動了該區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
上述供應(yīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)基于政府發(fā)放預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)。因此，未取得預(yù)售許可證的在建項目或地鐵以上物業(yè)的潛在供應(yīng)量并未納入統(tǒng)計。據(jù)了解，項目舊址周邊還有三塊地塊等待拆除開發(fā)。東部有房地產(chǎn)公司，北部有廣州工程承包公司、金龍公司，西南有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房委會負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅樓，總建筑面積9000平方米。此外，項目所在地毗鄰地鐵沿線共有地上物業(yè)4處，總建筑面積461,922平方米（地鐵上方物業(yè)詳情見表），但上述物業(yè)項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層樓盤除外）受舊城拆遷困難及地鐵影響，正式開工日期仍不確定，預(yù)計需時較長離開。因此，在本項目建設(shè)及銷售期間，其供應(yīng)不會對項目產(chǎn)生較大影響。關(guān)于潛在供應(yīng)，未來將進一步跟蹤開發(fā)狀況。
地鐵一期工程部分以上開發(fā)物業(yè)清單
序號地塊編號區(qū)域位置土地利用功能總建筑面積（平方米）
荔灣區(qū)花桂路以西、寶源路以南、多寶路以北1HR-2公寓及商鋪107874
荔灣區(qū)華貴路以東、長壽西路以南2HR-3公寓及商鋪76508
3HR-4 荔灣區(qū)花桂路兩側(cè)、龍津中路以南、長壽西路以北的公寓、商業(yè)、寫字樓233656
荔灣區(qū)華貴路以西、寶源路以北4HR-5公寓、商業(yè)及辦公樓43884
荔灣區(qū)目前推出的多層物業(yè)普遍規(guī)模較小，總建筑面積約6000-7000平方米。大部分以內(nèi)銷為主，約占該區(qū)已推出住宅面積的11%；而高層物業(yè)的比例則大大超過前者，為89%?？偨ㄖ娣e一般在2萬至4萬平方米左右（不含荔灣廣場）。主要集中在繁華路段或交通干線，如西九路、人民北路、光復(fù)路等路段。該地區(qū)推出的住宅物業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，出口銷售占82.6%。
2.4.2 需求情況
2.4.2.1房屋交易總體情況及分析
據(jù)廣州相關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，荔灣區(qū)商品房供應(yīng)總量為760459平方米。不過，根據(jù)登記成交記錄，該區(qū)已上市房產(chǎn)總面積實際為441,256平方米。因此，本報告將以實際發(fā)布為準(zhǔn)?？偯娣e用作供應(yīng)統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)商品房成交總面積212356平方米，占該區(qū)實際可售面積的48.1%。其中，內(nèi)銷占13%，出口銷售占87%。與廣州其他老城區(qū)（東山、越秀、海珠區(qū)）相比，荔灣區(qū)的交易總額最高。商品房交易中，住宅占據(jù)多數(shù)，占比70.2%?？梢姡磥韼啄?，住房仍將是該地區(qū)最大的需求。
荔灣區(qū)商品房銷售情況
單位：平方米
住宅、購物中心和辦公樓總數(shù)
交易區(qū)876782420090098
占當(dāng)年總交易額的97.3%、2.7%、0%、100%
交易區(qū)61413106529777122258
占全年總交易量的50.2%、25.4%、24.4%、100%
總交易量1490943348529777212356
比例70.2.80%
由于廣州商品房交易登記普遍存在滯后性，實際成交率往往高于政府登記數(shù)。對典型房地產(chǎn)項目的調(diào)查可以更深入、更準(zhǔn)確地了解商品房的需求。
2.4.2.2 房產(chǎn)調(diào)查范圍
本報告調(diào)查了該地區(qū)的8個高層住宅和3個多層住宅，并以它們?yōu)榇?，分析了荔灣區(qū)住宅的銷售情況。其中，高層住宅8棟，總建筑面積50萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層住宅的83.3%。
2.4.2.3 房地產(chǎn)銷售情況分析
在調(diào)查的8個高層住宅樓盤中，成交表現(xiàn)較好的為西關(guān)大廈、荔灣廣場和安?；▓@。 （見下表）
西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首個推出的高層住宅項目。由于當(dāng)時僅有一枚，市場供小于求。因此，盡管剛推出時均價高達每平方米7,000港元，但短短一年時間就全部售空。目前，二手市場住宅樓價為每平方米8,500至10,000港元，較1992年推出時上漲約25%。
至于荔灣廣場，可謂天時、地利、人和。它非常特殊，是普通房產(chǎn)無法比擬的。第一：該物業(yè)位于下九路商業(yè)中心，西側(cè)臨街，距地鐵一期僅幾步之遙。沿項目線長壽路站步行僅需幾分鐘；其次：荔灣廣場是荔灣區(qū)最大的大型高層住宅物業(yè)，總建筑面積24萬平方米。也是廣州舊城改造的典范，受到政府相關(guān)部門的青睞。在社會各界的高度重視和公眾的關(guān)心配合下，開發(fā)商斥資逾5億港元，僅用一年時間就完成了全部拆除工作；第三：開發(fā)商非常重視樓盤的推廣，每期推出的產(chǎn)品都在各大報刊（包括香港）刊登。
2.4.3 房產(chǎn)租賃情況（略）
2.4.4 荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體評價分析
（一）從供給來看，商品房開發(fā)以住宅開發(fā)為主，并向高層建筑發(fā)展。
（2）從需求來看，住宅需求大于商品房需求。香港和中國大陸的買家各占一半，而且自住者也不少。中小型戶型銷量較大。
（3）建議該地區(qū)的開發(fā)項目應(yīng)采取面向公眾的市場策略。通過對比分析附近樓盤的價格和銷售情況，建議現(xiàn)時樓宇的售價不應(yīng)太高，均價在每平方米8,500-9,000港元左右。商場一樓均價應(yīng)在每平方米21,000-25,000港元左右（即整個商場已基本裝修及分區(qū)）。
2.5 對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和營銷的建議
1、文昌廣場位于廣州老城人口密集區(qū)。配套設(shè)施較為完善，靠近中央商務(wù)區(qū)或主要商業(yè)街。距廣州地鐵一期長壽路站步行僅5分鐘。這是一個理想的住宅開發(fā)項目。地方。從市場調(diào)研可以看出，周邊地區(qū)的住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較廣州其他地區(qū)具有更大的市場潛力。但在實際開發(fā)中，仍需根據(jù)具體情況進行分析，確定合適的市場目標(biāo)和開發(fā)營銷方式。
2、根據(jù)市場調(diào)查報告及項目所在地環(huán)境條件等因素，文昌廣場為住宅區(qū)，商業(yè)環(huán)境較差。由于廣州商業(yè)物業(yè)的發(fā)展受傳統(tǒng)商業(yè)消費區(qū)域、市民消費習(xí)慣以及城市整體規(guī)劃功能的影響較大，僅靠目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境很難形成城市商業(yè)中心。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)樓，很容易造成日后銷售、租賃的困難。建議商業(yè)建筑層數(shù)在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)是配套商業(yè)中心的住宅區(qū)較為合適。
3、目前廣州及周邊地區(qū)供應(yīng)的高層住宅大部分以高端出口銷售為主，荔灣區(qū)樓盤銷售更為突出。從成交情況分析，該區(qū)出口住宅成交好于其他老城區(qū)。但由于該區(qū)域是廣州舊城改造的重點區(qū)域，考慮到拆遷成本和城市規(guī)劃要求，該區(qū)域未來的發(fā)展將主要以高層住宅為主。隨著供應(yīng)量的增加，目前較高的出口銷量將逐漸增加，但隨著廣州拆遷面積的擴大，當(dāng)?shù)氐陌徇w需求也會增加，這部分的市場將會增加。因此，文昌廣場住宅的市場定位可以考慮1/3外銷、2/3內(nèi)銷。確定施工后，在制定標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格時應(yīng)充分考慮這一因素。內(nèi)銷房屋平均售價不應(yīng)超過8,500港元，外銷房屋平均售價不應(yīng)超過9,200港元，商場（僅一樓）平均售價應(yīng)在23,000港元左右?？紤]到銷售目標(biāo)的變化以及國內(nèi)用戶的承受能力，設(shè)計的住宅戶型以40-50平方米為主，實用率較高。
4、由于近年來供應(yīng)量增加，把握銷售時機并制定相應(yīng)的銷售策略非常重要。第一期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)破土或裙房竣工時啟動。鑒于目前一次性付款樓花的客戶很少，分期付款和銀行抵押對于國內(nèi)外銷售都非常有必要。隨著競爭的加劇，投資者了解房產(chǎn)設(shè)計是否合理、質(zhì)量、企業(yè)信譽、售前售后的服務(wù)質(zhì)量非常重要。開發(fā)者在開發(fā)過程中應(yīng)注意以上工作。
5、隨著國內(nèi)房地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展，市場趨于平衡，房價漲幅將相應(yīng)放緩。因此，未來在開發(fā)和營銷過程中密切關(guān)注市場變化并嚴(yán)格控制成本就顯得尤為重要，這將對營銷產(chǎn)生很大的影響。
序號樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備車位內(nèi)部間距（平方米） 目前工程進度銷售面積（平方米） 銷售率開工日期交付日期最高價港元/平方米最低價港元/平方米目前均價港元/平方米一次性付款折扣后均價
1座荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高端花園巖石平臺，住宅柚木地板，乳膠漆，3部進口電梯廚衛(wèi)瓷磚直達頂層，電腦監(jiān)控報表系統(tǒng)，住宅中央空調(diào)商場、48部進口自動扶梯、住宅地下層停車位500余個，配備衛(wèi)生潔具。租金待定。住宅： 地春井80-89號120,000 71.6% 93.195.12118949247110008800
商場：22-17012萬30.8%93.995.1281810326575657545260
2匯成花園玻璃幕墻，花崗巖地板，住宅乳膠漆，客廳柚木地板，廚衛(wèi)瓷磚到天花板，防滑彩釉磚地板，名廠快速電梯，廚房配有不銹鋼水槽和櫥柜，全套名廠高端衛(wèi)浴，商場一樓地下停車場有100個出租、出售車位。住所待定：78-157狄春景4164760%93.996.612575815298507289
商城：11-20301360080%94.196.647201131582212517700
3安福花園外墻玻璃紙皮石釉住宅柚木地板，高檔瓷磚到吊頂：各名廠電梯，配備進口潔具，抽油煙機，底柜，洗臉盆吊柜，燃?xì)鉄崴?，配套齊全IDD手續(xù)-1、-2樓為地下停車場，全部出售，價格待定。住宅：70-100，一樓，五樓，3900082%93.196.312004954395008550
商場：12-53（二、三層）578165%93.996.339435124542267120857
4.金鑫大廈外墻為彩色玻璃馬賽克，內(nèi)部為木地板，廚房和衛(wèi)生間為瓷磚至頂，商場為大理石地板。住宅區(qū)：名廠電梯2部，配有高檔潔具、廚柜、不銹鋼盆、抽油煙機-1-三層停車場全部出租，出租價格待定。住宅：70-