聯(lián)想集團武漢房地產(chǎn)項目可行性研究報告
1）市場概況
1武漢市經(jīng)濟總體情況
武漢是中國六大中心城市之一。在國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢排名第六。武漢地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提升，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元，同比增長21.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.1%。武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，全市GDP持續(xù)保持兩位數(shù)增長，高于全國和全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效率顯著提高，人民生活水平持續(xù)提高，社會各項事業(yè)全面進(jìn)步，實現(xiàn)“十五”良好開局。
獨特的地理環(huán)境，經(jīng)過幾千年的發(fā)展，創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明和精神文明，為武漢的快速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。
新中國成立后，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，武漢已成為門類齊全的綜合性工業(yè)基地、中部地區(qū)的國內(nèi)外貿(mào)易中心、最大的交通樞紐和重要的教育科研中心?；匚挥谖覈箨?，全國設(shè)有221個地點。在地級以上城市中，武漢綜合經(jīng)濟實力排名第六，是中國特大城市之一。改革開放以來，武漢投資“蕭條效應(yīng)”顯現(xiàn)。目前，武漢利用外資位居中西部大中城市首位，實際利用外資63.7億美元。外資來自五大洲40多個國家或地區(qū)，其中包括世界500強跨國公司。已有35家企業(yè)在漢投資，另有45家企業(yè)設(shè)立了代表處。
邁向世界超級城市世紀(jì)之交，當(dāng)世界各大城市都在繪制新的發(fā)展藍(lán)圖時，美國《未來主義》雜志1999年6月至7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利康威的文章，題為《 《未來超級城市》預(yù)測，中國上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)世界十大超級城市。
超級城市是指具有以下三個條件和特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；有能力持續(xù)滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食品、住房、安全、醫(yī)療、保健、交通和教育需求）；擁有健康、充滿活力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育經(jīng)濟投資，從而產(chǎn)生充足的就業(yè)機會和財政收入。未來超級城市的10大要素：水源；國際機場；與內(nèi)陸地區(qū)的交通聯(lián)系；圓頂體育場；技術(shù)中心；通訊中心；公共交通工具；廢物處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。
未來十大特大城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海，中國）;曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；西班牙馬德里）;溫哥華（加拿大）。武漢因其中心位置、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院而擁有巨大的機遇。
2 武漢房地產(chǎn)市場概況
國家持續(xù)實施擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟增長的政策，房地產(chǎn)市場潛力巨大，將進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期利潤。隨著國家取消房地產(chǎn)開發(fā)項目銀行貸款限制、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解禁，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心增強。
武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。每年投資100億元建設(shè)600萬平方米住房、五年累計建設(shè)3000萬平方米、五年解決30萬居民住房問題的戰(zhàn)略政策的實施，效果非常明顯關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)。
二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)已經(jīng)形成。武漢房地產(chǎn)市場多年來健康規(guī)范發(fā)展，加之廣泛宣傳引導(dǎo)，市場運營條件逐步寬松，市民賣舊買新、二套房熱情有所下降。逐漸動員起來并發(fā)揮作用。全市房地產(chǎn)市場已形成二三線城市。市場聯(lián)動的良好局面。
一些有條件的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化配置階段。房改前的良好條件正在逐步被消化，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為個人購房，將刺激住房有效需求，形成住房消費梯級。
3 武漢商品住宅價格走勢
武漢房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)市場活躍活躍、成交量增加、價格上漲并逐步上漲的態(tài)勢。本季度，洪山區(qū)高端樓盤價格維持在3600元/。宏景豪庭、曙光嘉園等地產(chǎn)項目的加入也起到了一定的作用。
洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上升36.92點；住宅均價2325.85元/平方米，環(huán)比上漲57.68元/平方米，漲幅2.54%。
洪山區(qū)指數(shù)
第四季度1145.39
第一季度1273.52
第二季度1327.12
第三季度1451.75
第四季度1488.67
本季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，銷售情況良好：書香夢已售罄，兆福國際大廈均價在3200元/平方米左右銷售面積3000多平方米。原因是：一是地理位置優(yōu)越，交通便利；二是該區(qū)域房產(chǎn)擁有充足的消費群體——名大學(xué)教職員工以及不斷增長的新型小企業(yè)和個人投資者，如書香門第住宅，主要針對大學(xué)教師、博士、研究生等。從目前來看市場情況來看，武珞路位于市中心，土地成本相對較高。因此，開發(fā)的項目多為高層商務(wù)辦公樓或商住樓。
楚雄大道沿線有名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、花城新都、當(dāng)代光谷智慧城等住宅項目。除明都花園價格達(dá)到2900元/平方米外，其他樓盤均價為1940元/平方米。平方米上下波動。區(qū)內(nèi)大學(xué)多所，自然人文環(huán)境良好。大多數(shù)購房者是大學(xué)教職員工?；ǔ切露急炯径蠕N量超過10000平方米；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也維持在5000平方米左右。總體來看，本季度楚雄大道沿線房產(chǎn)價格有所上漲。
楚雄大道以南、珞石南路沿線有麗島花園、新開業(yè)的明澤半島公館和南湖別墅。麗島花園南側(cè)樓盤因均價逐漸下降，銷售表現(xiàn)良好。本季度新開盤的明澤半島尊居開門紅，銷量約4000平方米。該地區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)別墅、大戶型發(fā)展趨勢。
位于洪山區(qū)的“中國光谷”本季度推出學(xué)府家園三期，均價約2000元/平方米。本季度湯遜湖板塊銷售穩(wěn)定。東林外陸二期項目均價1600元/平方米，依然保持良好的銷售勢頭；銀河灣均價1700元/平方米，銷售量達(dá)到1.4萬平方米。大約；均價2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也售出了4000多平方米；水蘭縣繼6月底停售后，于8月重新開盤，呈現(xiàn)良好態(tài)勢。
4 武漢市主要商品住宅銷售走勢
1、市場總體活躍，房產(chǎn)銷售平穩(wěn)
四季度是武漢房地產(chǎn)市場最活躍的季度。各地區(qū)銷售價格和銷量均大幅增長。比如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月，一期400多套已售出70%以上。碧水擎天一期推出的292套住房，兩個季度售出不足70%，所售的42個商鋪也全部售空。武昌南湖附近的華錦花園本季度也實現(xiàn)銷售近萬平米；中北路天元城住宅小區(qū)也實現(xiàn)銷售近萬平方米。價格方面，各地區(qū)銷售價格均上漲100元/平方米左右。
2、知名交易員交易實力大幅增強
目前，武漢中高端房產(chǎn)的賣點立足于市場，基本集中在尊貴、環(huán)境、功能和服務(wù)特色等方面，并注重名人規(guī)劃設(shè)計、名人的建筑與安裝、名人的管理與服務(wù)、名人的居住與生活。比如位于漢口金融街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”就以高貴大氣的姿態(tài)上市。結(jié)果，僅有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”，推出不到半年就賣出了137套。武漢另一處高端樓盤——“麗島花園”，也屬于成功人士。除了利用臨湖的區(qū)位優(yōu)勢外，還十分注重社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)。這是武漢的房地產(chǎn)環(huán)境設(shè)計?？梢哉f占據(jù)領(lǐng)先地位。同樣，武漢市也擁有著名設(shè)計師精心設(shè)計、精心打造、品牌打造的“鴻景花園”、“金港灣”等原創(chuàng)高端歐式住宅，以及聘請知名物業(yè)管理的“藍(lán)灣君園”。公司的到來是為了增強該物業(yè)的品牌吸引力。
3、小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)?；胧汹厔?
隨著武漢市土地供應(yīng)方式改革和地價逐步上漲，房地產(chǎn)開發(fā)充分利用土地資源、降低土地成本已成為開發(fā)商的共識。在此市場背景下，武漢小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增加趨勢，其市場規(guī)模也將顯著增大。據(jù)調(diào)查，武漢市有低層和高層住宅150多棟，總建筑面積超過200萬平方米。與上年相比，增長率約為30%。隨著小高層、高層住宅的逐漸增多，消費者的居住理念也將悄然發(fā)生變化，心理上會逐漸接受高層住宅。
4消費者購房行為日趨理性
隨著房改政策的進(jìn)一步落實和城市建設(shè)的不斷深入，各類借貸手續(xù)也相應(yīng)簡化。良好的物業(yè)管理帶動了住房消費需求的不斷擴大。然而，房地產(chǎn)是一種個性化程度很高的產(chǎn)品，消費頻率很低。有些人一生可能只買一次房子，因此越來越多的人開始對買房持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)調(diào)查顯示：購房影響因素中40%是地理位置，36.85%是價格，22.96%是環(huán)境，6.47%是交通。其他因素的選擇率為0.93%。這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商實力等。
5. 價格和指數(shù)
四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，比上季度上升66.43點；綜合樓均均價3207.76元/平方米，環(huán)比上漲190.98元/平方米，漲幅6.33%。
本季度住宅價格指數(shù)為1136.63點，比上季度上升58.32點；均價2206.88元/平方米，環(huán)比上漲113.23元/平方米，漲幅5.41%。
本季度寫字樓價格指數(shù)為1050.07點，環(huán)比上升11.36點；均價4208.63元/平方米，環(huán)比上漲45.55元/平方米，漲幅1.09%。